龙港撤镇设市近3年，城建VS房价谁跑赢了谁？

很多人说龙港城建慢，规划的很多、开工也不少，但是正式投用落地的却寥寥。

世纪新城连接老城与龙港新城，从13、14年拉开全面开发的序幕至今已近10年光景，龙港体育馆、城市文化客厅、城市湿地公园相继建成投用，伴随着新建商品房的陆续交付，人居氛围及人气逐步成熟。

龙港新城板块则得益于“镇改市”东风，这一波获得了很大的关注，设市以来，龙港很多的重点项目都集中在龙港新城，论规划起点和发展契机还是相当不错的。

理想很丰满，现实却略显骨感，细究背后是与老百姓息息相关的基础生活配套如大型商业、医疗配套等仍未投用。

对比鳌江目前已经有的银泰城、万达广场，龙港的小商业盒子仅有新鸿国际广场一个，迄今为止还没有落地一个大型品牌商业综合体，虽有传闻华润、万达、奥特莱斯等介入前期沟通的消息，但地块没挂牌、没出让，暂无结论。

对比城建，似乎房价的涨幅更加明显。

龙港市民真实写照，还没好好享受到镇改市的利好，却被动承受这一波高房价的烦恼。毕竟城市建设总是慢的，但是房价却马不停蹄的走高。

研究了一下，近5年龙港市商品住宅市场年度成交量价走势，17-18年龙港成交量稳定，年容量50万方左右。

很明显可以看到，2019年龙港撤镇设市，供销整体创历史新高。

年81万方的成交量，得益于老百姓对“镇设市”龙港发展的预期，除了近六成的龙港本地人挑大梁外，还有包括吸引了不少来自钱库、金乡等周边乡镇客群的进“市”置业，去化流量增速明显。

有个插曲，19年在龙港新城展厅，不少项目都会做房价走势预期图，拿龙港市对标义乌、慈溪，用以暗示龙港房价处于洼地，未来可期。

在此之后，2020年、2021年、2022年供销持续走低，有疫情因素，也受整体大环境市场硬性，以及短期内价格上行空间的透支。

我们可以看到，龙港撤镇设市前后这5年，典型代表“龙港新城”土拍楼面价大幅上涨。

2019年，“镇改市”板上钉钉但尚未官宣之际，楼面价在3700-4500元/㎡档，正常上涨。

2020-2021年，楼面价普遍站上了6000-7000元/㎡档。比较典型的如，“镇改市”后龙港新城首宗涉宅地块大家天阳·云天美筑成交楼面价6009元/㎡+1.32万方配建，不计配建成本，跳涨1500元/㎡。此后，中南春风里成交楼面价约7026元/㎡，星创晶辉园楼面价7167元/㎡。

“镇改市”后，直接把龙港新城的楼面价拉高了2000-3000一个平方米。

面粉价格走高，面包自然也贵了。

也因此，龙港的新房1字出头的价格不复返，一跃站上了1.5w/㎡档。

直到去年底，迫于市场行情压力，碧桂园率先挑起的“价格战”将新房售价拉回现实。

当下，算上“毛坯9折+车位优惠”的基本操作，龙港新房两大热土板块，“世纪新城”和“龙港新城”，基本售价在1.5万/㎡和1.3万/㎡左右。当然，也有项目“返现”和中介“返佣”，在这方面没有地域之分，只要市场差，折扣措施都趋同。

话说回来，伴随着地价走高，开发商不得不走起高端路线，龙港新房项目品质对比之前也相应升级不少。

就拿外立面来说，19年采用铝板外立面的项目属于极个别，用上铝板反复就“高人一等”，目前绝大多数项目都采用铝板。从效果图上看，追求大玻璃，高窗墙比，与市区项目没有差异。

未来社区：龙港首个未来社区“众安大家未来社区”进入了老百姓的视野，空中花园的配置，极大增加了户型产品的空间感及利用率。

星级酒店：约150米、180米的超高层星级酒店开始冒头。一座好的酒店能够有效的提升区域的人流量、热度及区域标杆价值，龙港比较典型的从最开始的泰安、诚大、名豪君悦一步步更迭。

开始追求稀缺价值：围绕月湖公园湖景资源、城市公园景观资源打造的项目增多了，让房产品不仅停留在楼盘本身，更延伸到了窗外的景观价值。

对比上一阶段的开发期，当下的新建商品房项目显然投入成本、品质定位高端不少。